原標題：碧桂園服務加速規(guī)模擴張 近7億元并購5家物管公司
就在佳兆業(yè)物業(yè)宣布招股的當天，同屬房企分拆而來的碧桂園服務，宣布以約6.83億元的價格，收購5家物業(yè)管理公司股權。
碧桂園服務方面指出，收購將使集團進一步擴大其業(yè)務規(guī)模及范圍，并增強其于市場的影響力及競爭力，符合集團的戰(zhàn)略發(fā)展需求。
對此，有分析人士認為，國內(nèi)物業(yè)管理市場遠未到達成熟階段，即便是百強企業(yè)的整體占比也僅在三成左右，而隨著消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長，物業(yè)管理市場的集中度仍有很大提升空間，頭部企業(yè)受惠整合紅利，管理規(guī)模也將快速增長。而碧桂園為全國三大龍頭房企之一，在業(yè)務調(diào)整的影響下，雖然銷售增長在未來或有所放緩，但碧桂園行業(yè)地位依然穩(wěn)固，長線發(fā)展穩(wěn)健良好，從而進一步鞏固碧桂園服務的市場份額。
管理面積近4億平方米
11月26日，碧桂園服務發(fā)布公告稱，公司以約6.83億元收購多個物業(yè)管理公司股權，包括北京盛世物業(yè)服務70%股權、成都佳祥物業(yè)管理100%股權、成都清華逸家物業(yè)管理100%股權、南昌市潔佳物業(yè)100%股權、上海睿靖實業(yè)100%股權。
截至2018年9月30日，上述公司的未經(jīng)審核合并凈資產(chǎn)價值約為1.25億元。合并財務資料后，上述公司2016年稅前利潤為821.1萬元、稅后凈利潤為466.8萬元，2017年稅前凈利潤為1850.9萬元、稅后凈利潤為1456.9萬元，2018年前三季度稅前利潤為7359.9萬元、稅后凈利潤為599.2萬元。
作為目前市值最高的物業(yè)服務公司，碧桂園服務通過本次并購，顯然將進一步提升公司的物業(yè)管理規(guī)模。
而截至今年6月底，碧桂園服務擁有約3.9億平方米的已簽約合同管理面積，其中已生效之收費管理面積約1.4億平方米。“余下的2.5億平方米的待生效面積估計會在未來三年逐步生效并轉化作收費面積，相當于每年8000萬平方米的新增面積，收入增長能見度高。”安信國際分析師黃焯偉指出。
根據(jù)碧桂園服務公布的財務數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公司收入同比增長42.5%，毛利率同比上升4.6個百分點至39%，凈利潤同比增長133%至4.7億元。盈利能力上升主要原因是高單價項目生效轉化所至。
值得注意的是，碧桂園服務還于2018年7月份公告成立合資公司以參與投資承接合作中央企業(yè)的“三供一業(yè)”改革物業(yè)管理及增值服務。
據(jù)了解，目前各級國資委監(jiān)管企業(yè)辦社會職能機構約16500個，國有企業(yè)因辦社會職能每年需承擔費用1400多億元，市場潛力巨大。“碧桂園服務從業(yè)主資產(chǎn)增值需求和生活需求入手，向在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供廣泛的社區(qū)增值服務，集團內(nèi)還有許多房地產(chǎn)發(fā)展周邊產(chǎn)業(yè)（如鳳凰優(yōu)癬機器人業(yè)務等）有待孵化，我們認為有關業(yè)務成熟后，可以注入碧桂園服務內(nèi)成為新增長動力。”黃焯偉稱。
此外，相比母公司碧桂園，碧桂園服務近2周的股價走勢也較為強勁，十個交易日中有7天上漲，11月21日更是大漲5.99%。
此前，德銀發(fā)表研究報告稱，碧桂園服務是內(nèi)地高度分散的物業(yè)管理市場行業(yè)整合者 ，并具有強大母公司支持，由于利潤率提升，2018年至2020年盈利復合增長率預計將達60%，即股本回報率35%至41%，為行內(nèi)最高水平。
黃焯偉也認為，“碧桂園服務將是行業(yè)整合下的最大得益者之一。龐大的業(yè)主群更是有利公司在小區(qū)增值服務以至周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為碧桂園服務未來領先同業(yè)的比較優(yōu)勢。公司現(xiàn)價約24倍2019年市盈率，高于其他主要物管公司，但考慮其穩(wěn)固及領先的市場地位、較高的待生效面積比率及資產(chǎn)回報率，我們認為公司還是在一個合理水平”。
行業(yè)并購加速
實際上，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務步入穩(wěn)定階段，存量市場中的物業(yè)服務板塊已經(jīng)步入了快速發(fā)展期，并受到品牌房企們越來越多的重視。
國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上的成長空間。
“因此搶占市場，仍是當下物業(yè)公司最重要的戰(zhàn)略。”上述分析人士稱。對此，廣發(fā)證券的研究報告也指出，并購是物業(yè)管理公司重要的擴張手段。
以11月26日宣布招股的佳兆業(yè)物業(yè)為例，其全球發(fā)售的所得款項凈額約為2.8億港元，其中一半的資金將用于收購或投資其他在市場地位上與其相當?shù)奈飿I(yè)管理公司。“未來公司戰(zhàn)略將實施積極的并購業(yè)務，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業(yè)收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區(qū)、不同領域擴充公司業(yè)務規(guī)模。”佳兆業(yè)物業(yè)相關負責人稱。
顯然，通過上市融資加速擴張，正在成為越來越多物業(yè)管理公司的選擇。在佳兆業(yè)物業(yè)之前，已分別有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅等9家物業(yè)管理公司登陸港交所。市場人士預計，未來將由更多房企分拆物業(yè)管理公司上市，行業(yè)整合的力度也將進一步加大。
