房價的居高不下和流動人口的不斷增加，令國內不少大中城市的租房市場日益龐大，近年“租購并舉”住房制度的推進，進一步加快金融產(chǎn)品和服務逐漸從購房領域向租房領域鋪開。近期，多家銀行密集宣布進軍住房租賃市場，其中一家國有銀行率先在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達100萬元，且利率低于購房貸款。該產(chǎn)品對提高居民居住品質等方面有積極影響，但同時也引來爭議，有業(yè)內人士指出，租房貸款本身并非一種理性消費，在不改變供需的情況下，信貸工具進入租賃市場還可能滋生“炒租”行為，進一步引發(fā)租金上漲，低利率的租賃貸款也存在套利空間。
爭議：租房貸百萬
今年10月30日以來，已經(jīng)有3家銀行表態(tài)響應“租購并舉”制度，采取與地方政府合作或地產(chǎn)圈龍頭企業(yè)合作模式，給予住房租賃金融支持及技術支持。其中，一家股份制銀行與碧桂園集團簽署了300億元長租住宅保障性基金，一家國有銀行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局聯(lián)手，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務。
比起這二者，另一家國有大行的“搭檔”更多，達11家地產(chǎn)公司。據(jù)了解，該行在深圳推出首批5000余套長租房源，將11家地產(chǎn)公司部分在售、待售的房源轉為長期出租。不過目前可以享受到首批房源的僅有指定的10余家企業(yè)員工。該國有行表示，此舉可以提高這些企業(yè)員工的居住品質，也有利于深圳更好地留住人才。
此般“購轉租”的形式并非首創(chuàng)。去年以來，北京市就加大鼓勵并引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自持部分住宅作為租賃房，目前企業(yè)自持面積已超過127萬平方米；今年7月初，上海更是直接推出兩塊只租不售的宅地。
“租購并舉”已經(jīng)不是一個新的概念，不過此次和銀行密集布局住房租賃市場同樣受到關注的還有首次推出的銀行業(yè)個人住房租賃貸款產(chǎn)品。
推出這一貸款產(chǎn)品的是上述在深圳“搭檔”了11家地產(chǎn)公司的國有大行。從產(chǎn)品的基本介紹來看，該產(chǎn)品對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，用于其本人支付住房長租租金等相關需求。目前執(zhí)行個人貸款基準年利率，額度最高100萬元，最長期限十年。該行表示，未來該產(chǎn)品的執(zhí)行利率也將低于同期購房按揭貸款，同時保障額度供給，旨在大力支持住房長租業(yè)務。
推崇者：減少非理性購房
從上述介紹可以了解到，該國有行推出的這款貸款產(chǎn)品，有一個對應的關鍵詞：“長租”。業(yè)內人士認為，對租戶來說，長租的一個好處是可以鎖定租約期內的租金，不用擔心租金上漲，尤其對于初入職場的不少年輕人來說，一次性繳納全部租金也是不小的負擔。
這一貸款產(chǎn)品會幫助有長期租房需求的人士緩解資金壓力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進進一步表示，這款貸款產(chǎn)品也是銀行嘗試租賃市場融資的一個先行試點，此類金融創(chuàng)新的推出，對于房地產(chǎn)市場的影響很大。“首先，體現(xiàn)了金融機構不斷進行業(yè)務創(chuàng)新，吻合未來租賃市場的需求；其次，此類貸款也使得大城市租房的承受能力更強，由于大城市房租比較貴，尤其是對于一些高學歷人才來說，租房的成本也會影響其在大城市發(fā)展的質量，所以此類金融創(chuàng)新會讓該群體的租房需求擴大，即更容易也更愿意租房了；第三，租賃需求釋放，對于購房市場有很大的分流作用，若房價過高，完全可以通過租房來滿足居住需求。”嚴躍進分析道，更重要的是，后續(xù)租賃市場在租售同權等方面若有創(chuàng)新，那么自然會有較大的意義，對于抑制房價也是有積極作用的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，鼓勵租賃消費、穩(wěn)定租賃關系、賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房。
質疑者：炒租與套利的溫床
不過，住房租賃貸款是否有存在的必要性、會不會給租房市場加杠桿等質疑也撲面而來。
一般來看，租房的人都會選擇月租在自己收入承受范圍內的房屋，如果一套房整體租金過高，租房者通常會尋求合租。對于這種“量力而行”的表現(xiàn)，張大偉分析稱，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費。
眾所周知，信貸工具已給購房市場送去杠桿。加杠桿的基本邏輯就是，購房者沒有付全款的能力，只需要出其中一部分資金，其余由銀行墊付。這一邏輯在炒房者手上更被無限放大應用。張大偉指出，資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場供需，而在不改變供需情況下，租金可能會加速上漲。在租賃市場過去的歷史上，因為沒有信貸工具，所以漲幅相對房價也是慢很多的。
“租賃是不應該有杠桿的。”張大偉明確，上述國有行其實是給開發(fā)商變現(xiàn)租賃提供了便利。目前看這種產(chǎn)品的負面作用不大，但如果擴大化，各種負面就會出現(xiàn)，包括和企業(yè)的長租貸款，很可能會出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，利用杠桿炒作租賃。
此外，具備怎樣的條件才能拿到高額度、較低的貸款利率是否會制造套利空間也是市場關注的焦點。
對于申請這一產(chǎn)品具體需要怎樣的信用資質、多高的收入水平、為何設置100萬元為上限以及實際能夠審批多少額度等，該行并沒有進行說明。有業(yè)內人士提出質疑，即使需要貸款，是否需要用到數(shù)十萬元甚至100萬元的額度，其中的噱頭會不會大過服務本身？北京商報記者向該行總行發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復。
在北京商報記者調查時，曾詢問該行深圳地區(qū)多家支行，但受訪網(wǎng)點工作人員均表示這一貸款產(chǎn)品還沒有正式上線。其中一位個貸經(jīng)理告訴北京商報記者，該產(chǎn)品上周剛剛宣布推出，現(xiàn)在從網(wǎng)點還無法直接申請，但預計很快就會推出來。該經(jīng)理還透露，申請這一貸款的前提，是通過該行指定的幾家房屋中介租房。對于實際放款額度無法確定，需要根據(jù)個人具體信用和收入水平以及租房期限和金額等進行綜合計算，他同時坦言，批到最高額度的概率確實很小，大概率也就是10萬-20萬元。
一位股份制銀行信貸經(jīng)理還從利率角度分析稱，租房貸款利率低于同期購房按揭貸款，可能滋生一種新的套利方式，即以相對低的成本借出資金后再用于他處，這對銀行把控資金去處形成考驗。嚴躍進也提到這一點，他表示，租房貸款實際上是一種很特殊的消費貸款，它和當前的各類消費貸是有一點類似的。所以從這個角度看，當前對于此類貸款需要積極進行管制，尤其是在貸款方面需要進行審核。后續(xù)對于違規(guī)使用此類貸款的用戶，比如說挪用于購房，就要取消此類貸款資格，并收回貸款。他建議，此類產(chǎn)品在發(fā)放貸款的時候，資金應該直接打到長租公寓運營機構的賬戶，而不是直接給承租者或租房者。
在張大偉看來，短期套利空間還沒有出現(xiàn)，因為房源提供方都是企業(yè)，如果未來擴大到個人業(yè)主，那么出現(xiàn)套利空間的可能性就會大幅上升。
